リビコム日興パートナーズ株式会社は2023年12月に全日本不動産協会の会員になり、早速令和5年度新入会員研修会の案内が届いたので受講してきました。
私が宅建試験を受験した頃（2022年）から結構法改正がなされており、いろいろと知識のアップデートが出来ました。
知識の定着の為にも、重要なトピックだけここにメモしておきます。
IT重説関連
- 重要事項説明書（35条）、契約書（37条）、媒介契約書（34条)、流通機構への登録書面（34条の2）の電磁的交付にあたっては、押印義務が免除される。
- IT重説で不動産取引を行った顧客への追跡調査に於いて、書面等での事前承諾が無かったという回答が多かった。
→ IT重説実施にあたっては、必ず事前に書面または電磁的方法で承諾を得ること！ - IT重説の際、宅建士証の提示が無かったという回答も多かった。
→ 顧客側が忘れている可能性もあるので、画面越しに提示した宅建士証の免許番号を読み上げてもらう事を推奨
コロナ禍が去ってIT重説ニーズも落ち着いてしまった感はあるものの、この二点は要注意ポイントとして覚えておきたい。
外断熱化を伴う住宅省エネ改修時の容積率・建ぺい率超過許可の特例
- 外断熱化による省エネ改修で住宅が外側に対し大きくなり、それによってやむを得ず容積率や建ぺい率の制限を超えてしまう場合、特例で許可出来る制度が創設された。
https://www.mlit.go.jp/common/001595220.pdf （国土交通省HP）
→ 既存住宅の断熱性を向上させる手段として、屋外に面する部分に断熱材を外張りしていく「外断熱」化は大変有効だが、それによる容積・建ぺい超過は許容されるのは現実に即した良い改正。
→ 日射を遮蔽する為の庇の大型化についても、先端から1ｍ以内は建築面積に不算入とする特例も考慮。
以上の様に、省エネ改修の大規模リフォームを円滑化する方向で改正されました。
脱炭素社会の実現に向け、こうした現実に即した法改正は大歓迎ですね。
宅地造成等規制法の一部を改正する法律
令和３年７月に熱海で盛土が崩落した大規模災害を受け、盛土規制法として包括的に規制されることになった。
従来は宅地法、農林法、農地法といった形で縦割りの規制だったものを包括化。
これに伴い、重要事項説明においても、従来の旧託児造成等規制法に加えて、特定盛土等に関する制限についても説明すべき内容に追加されると共に、広告・契約締結開始前に必要な許可として追加された。
https://www.mlit.go.jp/toshi/toshi_tobou_tk_000076.html （国土交通省HP）
→ 重説のひな型が改訂されている為、旧いものを流用しないように注意が必要ですね。
重説チェックの際、まずは重説ひな形のバージョンが最新である事を確認しましょう！
「住宅のリースバックに関するガイドブック」
近年、リバースモーゲージに代表されるリースバック取り引きに関するトラブルが急増中とのことで、ガイドブックが策定・公表されました。
古田選手のCMでおなじみの、居住中の自宅をいったん売却して改めて賃借して住み続けるというビジネスモデルですね。
トラブル事例としては、①買い叩き、②高額な賃料、③定期借家契約にまつわる制限 の３点に集約される様です。
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001487923.pdf （国土交通省HP）
全日としても、
目先のキャッシュが必要な状況であってもリースバックはお勧めしない
という事を暗に言ってた感じでした。そりゃあそうですよね。。。
おとり広告の規制
故意、過失を問わず、取引できない物件はすべて「おとり広告」とみなされます。
そのほとんどが「契約済み物件」で、賃貸専業の会社だと掲載件数のノルマ達成の為に発生しがちなのだそう。
先付物件だといつのまにか成約済み物件になっていたなんていうケースは多いでしょうが、「消し忘れ」「ついウッカリ」という言い訳は通用しない世界なので要注意！
まとめ
新入会員向けの研修という事で、重要事項説明書を書く上で注意が必要なポイントについても丁寧に時間を割いて説明があり、非常に有意義な内容でした。
ラビー少額短期保険の営業タイムもしっかり確保され、全日として相当力を入れているビジネスである事が伺えます。弊社は既に代理店として加盟済みですが、まだ一度も取り扱ったことはありません。
