ニュー高円寺マンションとの出会い
5月末のある日。
中古マンションの仲介依頼が来たので物件写真を撮って欲しいとの依頼。
連れられて行くとそこは築５２年の中古マンション。
エレベーターで４階に上がると、レトロモダンなブルーにペイントされた玄関ドアが目に入る。
昨年大規模修繕を行なったばかりなのだそうで、古いけどビンテージマンションと呼べなくも無い、プチお洒落な感じで悪くない。
中に入ると、フルリノベされていて新築同様。
部屋全体が真っ白。
白・白・白。
間取りで言うと、1DK。
奥の部屋はワイドスパンで開放感があって明るいのが良い。
そして、そもそもこのマンションのロケーションはと言うと、高円寺駅前の大通り沿い。
それはつまるところ、夏の風物詩である高円寺名物、阿波踊りの特等席であるという事。
水回りのバス・トイレ・キッチン３点セットも全て新品。
若干安不精な感は否めないものの、水回り新品はやっぱり気持ちいい。
新オフィスとしていいかも？
物件写真を撮りながらすっかりこの物件が気に入ってしまった私は、売り出し価格を聞いてさらに本気モードに。
かねてからオフィス物件を漁っていた事もあり、新たな拠点として好適と判断。
とはいえその頃もうひとつ気になる物件があった為、即断即決とはコトが運ばないのであった。
そちらは駅から更に近くて４0 平米超という広々ワンルーム。
ただ、こちらはオーナーチェンジ物件なので、即事務所利用という訳にはいかない訳で、元入居者の素性や契約内容を見極めないといけない。
告知事項あり物件という事もあるのか、いくつか申し込みが入っては流れているとの事。
築年数的にはニュー高円寺マンション同様50年近いという事で、共用部やドア周りの造りはかなり近似している印象。
課題１ オーナーチェンジ物件
そもそもオーナーチェンジ物件なのですぐに事務所として使うのは難しい訳ですが、現入居者の属性を聞くとオーナーの親戚が安めの賃料でリモートワーク用オフィスとして借りられているとの事で、オーナーが変わるなら次回更新時に退去意向との事。
それなら次回更新の約一年後まで収益物件として回した後、オーナー自身がオフィスとして使う事が可能となる。
親戚という事で現契約内容が敷金も更新料も無い緩いものなので、オーナーチェンジ時は契約の巻き直しが必須。
そもそもの賃料も親戚価格という事で安めの設定になっており、現状ではオーナーチェンジ物件としても実質利回り5%程度と、築古の投資物件としては魅力薄。
一般の賃貸借契約だと借主さんは借家借家方様に盤石に守られており、契約更新時に継続の意向があれば貸し続けなければならないんですよね。
なので、今回契約巻き直しのタイミングで定期借家契約にして、次回更新時（約一年後）に退去して頂く事を条件に買い付け申込書を提出してみる。
定期借家契約であれば2年ごとの更新時に契約終了する事が可能なので、近年不動産投資オーナーの中ではそちらをメインにしている方が増えてるんですよね。
そこで、定期借家契約書の叩き台を作成して先方へ提出した所、この様な賃貸借契約形態自体あまり一般的では無いという事もあり、なかなかレスポンスが頂けず。。。
課題２ 長期修繕計画が無い！？
さらに、仲介業者さんから重要事項調査報告書を見せて頂いたところ、かなりアッサリとした内容。。。
特に、「長期修繕計画：無し」となっているのは築50年クラスの分譲マンションとして如何なものかと。。。
（ニュー高円寺マンションの方の重要事項調査報告書にはキチンとした長期修繕計画書が添付されてました）
やっぱりニュー高円寺マンションで決定
そうこうしているうちに1ヶ月が過ぎた頃、先方からお返事があり、現住の親戚の方の気が変わりオーナーチェンジ後も使い続けたいとの意向に心変わりしてしまったとの事で、広々物件の方の買い付けは白紙に。
そもそも即事務所として運用開始するのは無理な物件だったので、いずれにしてもニュー高円寺マンションの方は契約を進めるつもりだったのですけどね。
そんなこんなで7月吉日、不動産売買契約書と重要事項説明書を用意して、、、
とはいっても宅建士同士のお取引なので、サクッと進めて、、、
手付を入れてめでたくご契約。
これにていよいよ新オフィスオープンへの第一歩を踏み出しました。
